부동산 가격 하락 금리 급등으로 인한 거래 위축으로 깡통전세등 전세사기로 인하여 임대차 계약이 종료된 후에도 전세 보증금을 제대로 되돌려받지 못하는 피해가 늘어나고 있는데 정부에서 임대차제도 개선을 통해 본격적으로 임차인을 보호할 예정입니다.
구체적으로 계약 정보를 임대인에게 요구하기가 어렵고 알기도 쉽지않은 임차인들을 이용하여 체납사실을 알리지 않거나 투명하지 못한 관리비 증액 등이 주거비용의 상승원인으로 주목받고 있는데 아예 법적으로 임대차 정보를 확인할수 있고 납세 증명서 요구를 할수 있으며 소액 임차인 범위 확대와 최우선변제금 상향 조정 및 주택임대차 표준계약서를 아예 법적 표준으로 양식을 만들어 임차인들을 보호할 예정입니다.
선순위 임차인 정보 체납 정보 확인권
임대인에게 정보를 요구할수 있는 선순위 임차인 정보 확인권과 체납 정보 확인권이 신설되었습니다.
사실 그동안에도 임대차 정보를 요구할수 있었지만 정보 공개는 임대인 마음이었습니다.
임대인 입장에서는 다른 임차인 찾으면 그만이었기 때문인데 이번에 법적으로 선순위 보증금 등의 임대차 정보 공개를 아예 거부할수 없게 만들었습니다.
선순위 임차인 정보 확인권의 경우에는 주로 아파트보다는 다가구 주택에 더 필요한 개정안 이라고 볼수 있습니다.
다음은 아주 중요한 체납 정보 확인권 신설입니다.
세금 체납여부는 임차인측에게는 알기 힘든 정보였지만 이 부분 역시 이번에 법적으로 보장받을 수 있게 되었습니다.
최근 5년간 472 억원이 넘는 금액의 임차인 측의 보증금이 임대인측의 세금 체납으로 회수받지 못했다는 통계가 있습니다.
임대인의 세금 체납여부를 미리 확인해야 전세 보증금을 떼일 우려를 줄일 수 있습니다.
국세가 밀리게 되면 공매로 넘어가게 되고 체납 세금의 강제 징수 집행시 다른 채권보다 가장 우선시 됩니다.
이 부분도 그동안 임차인 입장에서는 임대인에게 요구하기가 어려운 정보였지만 이번에 법적으로 납세 증명서를 임차인이 요구하면 임대인은 특별한 사유가 아니라면 거절할수 없도록 하였습니다.
다만 주의해야하는 점은 납세 증명서를 제시하는 것이지 제출이 아니라는 것입니다.
즉 제출이 아니므로 임대인에게서 받아볼수는 없고 아마도 현장에서 공동으로 확인을 하시는 방법으로 진행될 것입니다.
소액임차인 범위 확대 최우선변제금 상향조정
앞서 임대인의 세금체납시 공매로 넘어가게 되면 보증금까지 징수된다고 말씀드렸는데 그 부분에 대한 방지책으로 소액임차인의 범위와 최우선 변제금 기준으로 상향 조정합니다.
다만 집값이 도시마다 다르므로 다른 기준이 적용됩니다.
우선변제를 받을 수 있는 소액임차인의 범위를 서울의 경우에는 1억 6,500만원 이하 광역시는 8,500만원 이하로 1,500만원 이상 상향 조정하였고 최우선 변제금도 500만원씩 일괄 상향하였습니다.
다만 아쉬운 점은 서울 전세가를 고려했을때 보호 금액이 너무 적은 편이라는 지적이 있습니다.
주택임대차 표준 계약서 (표준 전월세 계약서) 도입
그리고 어쩌면 제일 중요한 부분이라고 볼수 있는 주택임대차 표준 계약서 소위 표준 전월세 계약서의 도입입니다.
특약으로 그동안 전월세 계약 직후 집을 담보로 근저당권을 설정할 수 있었는데 이제는 임차인의 전입신고일 다음날까지 저당권 담보를 설정할수 없다는 내용을 신설했는데 정말 중요한 내용이라고 볼수 있습니다.
또한 계약서에 관리비도 기재하도록 하여 임대인의 임의적 관리비 설정도 할수 없도록 법적으로 차단하고 계약 전 꼼꼼하게 확인하고 충분한 협의 후에 계약을 하도록 하였습니다.
양식을 확인하고싶은 분들께서는 하기 다운로드 받아보실 수 있습니다.
주택임대차 표준계약서 (표준 전월세 계약서) 다운로드
이번에 개정될 임대차 제도에 대해 아직까지 구체적으로 모호한 부분이 많아 보완해야 한다는 의견도 많지만 이렇게해서 내년부터는 본격적으로 임차인이 보호를 받으며 권한이 크게 늘어날 전망으로 현재 어려운 경제 상황속에서 서민들의 전세 보증금이 잘 보호될수 있도록 임대차제도의 지속적인 개선이 이루어져야 될 것으로 생각됩니다.
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